Купить квартиру в Валенсии в 2026 году — это не только подобрать вариант на idealista и подписать бумаги у нотариуса. По моему опыту, новички недооценивают сопутствующие расходы и налоговые ловушки в среднем на 12% от цены жилья.
Главное за 30 секунд
- Цена: средняя стоимость квадратного метра в Валенсии в марте 2026 — 3 339 евро, рост за год +14,4%.
- ITP (вторичка): до 31 мая 2026 ставка 10%, с 1 июня 2026 — 9%.
- Новостройка от застройщика: IVA 10% плюс AJD 1,5% (с июня 2026 — 1,4%).
- Ипотека (нерезидент): банк даёт до 70% от меньшей из двух величин: цены сделки или оценки.
- Расходы сверху: закладывайте 11–13% на налоги, нотариуса, реестр и гестора.
Рынок Валенсии: цены прямо сейчас
Валенсия третий год подряд держится в лидерах по росту цен. По свежему отчёту idealista от 9 апреля 2026 года, средняя цена в городе — 3 339 евро за квадратный метр, годовой рост 14,4%. Разброс по районам огромный.
| Район | Евро за м² | Кому подходит |
|---|---|---|
| Русафа (Ruzafa) | 4 600–4 800 | ценители кафе, баров, пешей жизни |
| Эль Кармен (El Carmen) | 4 100–4 300 | любители исторического центра |
| Эль Кабаньяль (El Cabanyal) | 3 200–3 500 | те, кому нужен пляж в 10 минутах |
| Бенимаклет (Benimaclet) | 2 800–3 000 | семьи, студенты, спокойная жизнь |
| Эль Плá-дель-Реаль | 4 400–4 700 | семьи с детьми, рядом Виверос |
| Кампанар (Campanar) | 3 000–3 300 | новостройки, парк Кабесера |
| Патраиш (Patraix) | 2 500–2 800 | оптимальный вариант по бюджету |
Вторичка или новостройка: налоговая разница
Это первый вопрос, на который надо ответить честно. Вторичка (segunda mano) — продаёт частное лицо, платится ITP. Новостройка (obra nueva) — продаёт застройщик-юрлицо, платится IVA плюс AJD.
ITP в Comunidad Valenciana в 2026
До 31 мая 2026 года включительно общий тип ITP — 10% от стоимости. С 1 июня 2026 ставка снижается до 9% по налоговой реформе Generalitat. Если объект стоит больше 1 000 000 евро, ставка остаётся 11%.
IVA и AJD на новостройку
С застройщика жильё облагается IVA 10% (для социального жилья VPO — 4%). Плюс региональный AJD: до 31 мая 2026 — 1,5%, с 1 июня — 1,4%. Суммарная нагрузка по новой квартире — около 11,5%, против 10% ITP на вторичке.
Сколько стоит сделка сверху
Удобнее всего сразу прибавить 12% к цене квартиры. Расклад на примере вторички за 250 000 евро в Бенимаклете.
| Статья | Сумма | Кто платит |
|---|---|---|
| ITP 10% (до июня 2026) | 25 000 € | покупатель |
| Нотариус (escritura) | 750 € | покупатель |
| Регистрация в Registro | 550 € | покупатель |
| Гестор | 350 € | покупатель |
| Нота симпле и проверки | 30 € | покупатель |
| Оценка для ипотеки | 350–500 € | покупатель |
| Plusvalía municipal | 200–2 500 € | продавец |
| Итого сверху | ≈ 27 000–28 000 € (10,8–11,2%) |
Ипотека для нерезидента
Если вы не являетесь резидентом Испании, банк даст вам максимум 70% от меньшей из двух величин: цены сделки или оценки tasación. Резидентам с испанской зарплатой дают до 80%, иногда 90%.
| Банк | Программа | Макс. LTV | Фиксированная ставка | Срок |
|---|---|---|---|---|
| CaixaBank | HolaBank | до 70% | от 2,90% | до 25 лет |
| BBVA | Hipoteca No Residente | до 70% | от 3,10% | до 25 лет |
| Banco Sabadell | Mortgage Non-Resident | до 70% | от 3,20% | до 25 лет |
Пошаговый порядок сделки
- Получить NIE — без него ни счёт, ни сделку открыть нельзя.
- Открыть счёт в испанском банке.
- Подобрать объект и запросить нота симпле в Registro de la Propiedad.
- Подписать contrato de arras (задаток): обычно 10% от цены.
- Подать заявку на ипотеку. Банк проводит tasación и FEIN за 10 рабочих дней.
- Подписать escritura у нотариуса. Нерезиденту нужен присяжный переводчик.
- Гестор подаёт документы в Hacienda, в Registro de la Propiedad и в Catastro.
«Девять из десяти проблем на сделке — это упущенная нота симпле и неправильно посчитанный valor de referencia. Если эти две вещи в порядке, остальное — техника.»
Нотариус, гестор, регистратор
Эта тройка обходится минимум в 1 600 евро на любую сделку. Без нотариуса нет публичного акта, а без регистратора — права собственности перед третьими лицами.
Нотариус (notario)
Тариф фиксированный по аранселю — около 0,2–0,5% от цены сделки, но не менее 600 евро.
Регистратор (Registro de la Propiedad)
Тариф — 0,1–0,25% от цены, минимум 400 евро.
Гестор (gestoría)
Платит налоги за вас в течение 30 дней с даты эскритуры. Стоит 300–400 евро.
Подводные камни
- Не проверили valor de referencia до сделки — потом доплачивают ITP с разницы.
- Подписали arras без adвоката — пропустили условие про отказ банка в ипотеке.
- Перевели деньги напрямую продавцу до нотариуса.
- Не запросили certificado de eficiencia energética.
- Забыли про IBI и общие расходы за прошлые годы.
- Не учли plusvalía municipal продавца-нерезидента.
После сделки
- В течение 30 рабочих дней — оплатить ITP или AJD через модель 600.
- Зарегистрировать собственность в Registro de la Propiedad.
- Уведомить Catastro о смене собственника — модель 901N.
- Переписать контракты на воду, свет, газ, интернет.
- Вступить в comunidad de propietarios.
- Сделать прописку в Ayuntamiento (empadronamiento).
Что дальше
Если вы в начале пути — начните с NIE и предварительного одобрения ипотеки. Сделка длится в среднем 2–4 месяца от первого просмотра до ключей.
