Покупка квартиры в Валенсии 2026: налоги, нотариус, ипотека

Купить квартиру в Валенсии в 2026 году — это не только подобрать вариант на idealista и подписать бумаги у нотариуса. По моему опыту, новички недооценивают сопутствующие расходы и налоговые ловушки в среднем на **12% от цены жилья**.

Краткий ответ: Средняя цена квадратного метра в Валенсии в марте 2026 — 3 339 евро, годовой рост 14,4%. Вторичка облагается ITP: 10% до 31 мая 2026, с 1 июня — 9%. Новостройка — IVA 10% плюс AJD 1,5% (с июня 2026 — 1,4%). Иностранец-нерезидент получает ипотеку максимум на 70% от меньшей из величин: цены сделки или оценки tasación. Сверх стоимости закладывайте 11–13% на налоги, нотариуса, реестр и гестора. Сделка длится 2–4 месяца от просмотра до ключей.

Главное за 30 секунд

• **Цена:** средняя стоимость квадратного метра в Валенсии в марте 2026 — **3 339 евро**, рост за год **+14,4%**.
• **ITP (вторичка):** до 31 мая 2026 ставка **10%**, с 1 июня 2026 — **9%**.
• **Новостройка от застройщика:** **IVA 10%** плюс **AJD 1,5%** (с июня 2026 — 1,4%).
• **Ипотека (нерезидент):** банк даёт до **70%** от меньшей из двух величин: цены сделки или оценки.
• **Расходы сверху:** закладывайте **11–13%** на налоги, нотариуса, реестр и гестора.

Рынок Валенсии: цены прямо сейчас

Валенсия третий год подряд держится в лидерах по росту цен. По свежему отчёту idealista от 9 апреля 2026 года, средняя цена в городе — 3 339 евро за квадратный метр, годовой рост 14,4%. Разброс по районам огромный.

Средние цены продажи по районам Валенсии, Q1 2026

Район · Евро за м² · Кому подходит

Русафа (Ruzafa) · 4 600–4 800 · ценители кафе, баров, пешей жизни

Эль Кармен (El Carmen) · 4 100–4 300 · любители исторического центра

Эль Кабаньяль (El Cabanyal) · 3 200–3 500 · те, кому нужен пляж в 10 минутах

Бенимаклет (Benimaclet) · 2 800–3 000 · семьи, студенты, спокойная жизнь

Эль Плá-дель-Реаль · 4 400–4 700 · семьи с детьми, рядом Виверос

Кампанар (Campanar) · 3 000–3 300 · новостройки, парк Кабесера

Патраиш (Patraix) · 2 500–2 800 · оптимальный вариант по бюджету

Совет редакции: Не привязывайтесь к району из туристических подборок. Я смотрю клиентам Кампанар и Патраиш: цена ниже на четверть, метро есть, до центра 15 минут на велосипеде.

Вторичка или новостройка: налоговая разница

Это первый вопрос, на который надо ответить честно. Вторичка (segunda mano) — продаёт частное лицо, платится ITP. Новостройка (obra nueva) — продаёт застройщик-юрлицо, платится IVA плюс AJD.

ITP в Comunidad Valenciana в 2026

До 31 мая 2026 года включительно общий тип ITP — 10% от стоимости. С 1 июня 2026 ставка снижается до 9% по налоговой реформе Generalitat. Если объект стоит больше 1 000 000 евро, ставка остаётся 11%.

IVA и AJD на новостройку

С застройщика жильё облагается IVA 10% (для социального жилья VPO — 4%). Плюс региональный AJD: до 31 мая 2026 — 1,5%, с 1 июня — 1,4%. Суммарная нагрузка по новой квартире — около 11,5%, против 10% ITP на вторичке.

Осторожно: Hacienda с 2022 года считает налог не от цены в эскритуре, а от valor de referencia — это база Catastro. Перед сделкой обязательно запросите valor de referencia на sede.catastro.gob.es.

Сколько стоит сделка сверху

Удобнее всего сразу прибавить 12% к цене квартиры. Расклад на примере вторички за 250 000 евро в Бенимаклете.

Расходы при покупке вторички 250 000 €, Валенсия 2026

Статья · Сумма · Кто платит

ITP 10% (до июня 2026) · 25 000 € · покупатель

Нотариус (escritura) · 750 € · покупатель

Регистрация в Registro · 550 € · покупатель

Гестор · 350 € · покупатель

Нота симпле и проверки · 30 € · покупатель

Оценка для ипотеки · 350–500 € · покупатель

Plusvalía municipal · 200–2 500 € · продавец

Итого сверху · ≈ 27 000–28 000 € (10,8–11,2%) ·

Ипотека для нерезидента

Если вы не являетесь резидентом Испании, банк даст вам максимум 70% от меньшей из двух величин: цены сделки или оценки tasación. Резидентам с испанской зарплатой дают до 80%, иногда 90%.

Условия ипотеки для нерезидента, апрель 2026

Банк · Программа · Макс. LTV · Фиксированная ставка · Срок

CaixaBank · HolaBank · до 70% · от 2,90% · до 25 лет

BBVA · Hipoteca No Residente · до 70% · от 3,10% · до 25 лет

Banco Sabadell · Mortgage Non-Resident · до 70% · от 3,20% · до 25 лет

Совет редакции: Перед визитом в банк подготовьте досье: справку о доходах за последние два года с переводом на испанский присяжным переводчиком, выписки со счетов за 6 месяцев, налоговые декларации, копию паспорта и NIE.

Пошаговый порядок сделки

1. Получить NIE — без него ни счёт, ни сделку открыть нельзя.
2. Открыть счёт в испанском банке.
3. Подобрать объект и запросить нота симпле в Registro de la Propiedad.
4. Подписать contrato de arras (задаток): обычно 10% от цены.
5. Подать заявку на ипотеку. Банк проводит tasación и FEIN за 10 рабочих дней.
6. Подписать escritura у нотариуса. Нерезиденту нужен присяжный переводчик.
7. Гестор подаёт документы в Hacienda, в Registro de la Propiedad и в Catastro.

Девять из десяти проблем на сделке — это упущенная нота симпле и неправильно посчитанный valor de referencia. Если эти две вещи в порядке, остальное — техника. — Адвокат Мария Гарсия, специалист по недвижимости, Валенсия

Нотариус, гестор, регистратор

Эта тройка обходится минимум в 1 600 евро на любую сделку. Без нотариуса нет публичного акта, а без регистратора — права собственности перед третьими лицами.

Нотариус (notario)

Тариф фиксированный по аранселю — около 0,2–0,5% от цены сделки, но не менее 600 евро.

Регистратор (Registro de la Propiedad)

Тариф — 0,1–0,25% от цены, минимум 400 евро.

Гестор (gestoría)

Платит налоги за вас в течение 30 дней с даты эскритуры. Стоит 300–400 евро.

Подводные камни

• Не проверили valor de referencia до сделки — потом доплачивают ITP с разницы.
• Подписали arras без adвоката — пропустили условие про отказ банка в ипотеке.
• Перевели деньги напрямую продавцу до нотариуса.
• Не запросили certificado de eficiencia energética.
• Забыли про IBI и общие расходы за прошлые годы.
• Не учли plusvalía municipal продавца-нерезидента.

Осторожно: Классическая ловушка: продавец-нерезидент. Покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перевести в Hacienda как авансовый налог продавца.

После сделки

1. В течение 30 рабочих дней — оплатить ITP или AJD через модель 600.
2. Зарегистрировать собственность в Registro de la Propiedad.
3. Уведомить Catastro о смене собственника — модель 901N.
4. Переписать контракты на воду, свет, газ, интернет.
5. Вступить в comunidad de propietarios.
6. Сделать прописку в Ayuntamiento (empadronamiento).

Что дальше

Если вы в начале пути — начните с NIE и предварительного одобрения ипотеки. Сделка длится в среднем 2–4 месяца от первого просмотра до ключей.